As mudanças nas regras do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), anunciadas no meio do ano passado, e o início do ciclo de quedas da taxa básica de juros já se refletiram em um aumento no número de lançamentos em 2023, e trazem uma perspectiva positiva para o mercado imobiliário também neste ano.
Segundo dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc):
O setor chegou a um total de 163,1 mil unidades vendidas em 2023, valor 24% maior do que o recorde anterior da série histórica, iniciada em 2014.
O número também é 32,6% maior do que o observado em 2022. Em valor vendido, o aumento foi de 34,7% na mesma comparação, para um total de R$ 47,9 bilhões.
Só no MCMV, o volume vendido no segmento subiu 42,2% no ano passado em comparação a 2022, para 117,4 mil unidades.
Já o valor das vendas no segmento subiu 55,1% na mesma relação, para R$ 26 bilhões.
O momento propício para o mercado imobiliário, contudo, não significa uma redução de preços. A leitura de especialistas é que a margem ainda comprimida das incorporadoras e os custos de construção ainda em alta devem fazer com que os preços dos imóveis continuem elevados. (entenda mais abaixo).
Será mais fácil comprar a casa própria em 2024?
Especialistas e executivos do mercado afirmam que há três fatores influenciando o mercado e esquentando a demanda por imóveis no Brasil: a taxa de juros, políticas de acesso a crédito e a reforma do Minha Casa Minha Vida.
O cenário macroeconômico — em especial, a inflação sob controle — é importante para o mercado imobiliário porque permite a continuidade do ciclo de queda de juros iniciado em 2023. A taxa Selic é a referência para os juros praticados nos financiamentos imobiliários.
Apesar de ainda estar em patamares elevados, a perspectiva de queda dá confiança ao consumidor para entrar em um parcelamento. E também aos construtores, que terão mais demanda e gastos menores para investir.
Somado a isso, o governo federal promoveu uma reforma que ampliou as faixas de preço de enquadramento do MCMV, junto com políticas públicas para dar mais acesso ao crédito imobiliário.
Queda das taxas de juros
O mercado imobiliário é bastante sensível ao ciclo de juros de um país. Juros mais altos significam financiamentos mais caros e redução imediata da demanda. Também ficam mais caros os investimentos feitos pelas empresas.
Desde agosto de 2023, o Banco Central (BC) sentiu o conforto necessário para iniciar um ciclo de queda de juros no país, conforme a inflação forte do período da pandemia de Covid-19 arrefeceu. Foram cinco cortes, que tiraram a Selic de 13,75% para 11,25% ao ano.
Na semana que vem, é esperado mais um corte de 0,5 ponto percentual. Especialistas têm a expectativa de que o ciclo prossiga ao longo do ano, chegando a patamares próximos a 9% ao ano até o fim de 2024.
“Quando olho para a Selic, se ela chegar em um dígito, significa para o mercado imobiliário um aquecimento do mercado, com as pessoas indo às compras de imóveis”, afirmou Luiz Antônio França, presidente da Abrainc.
O economista e analista da Tendências Consultoria Matheus Ferreira lembra, porém, que o efeito de juros mais baixos leva algum tempo para se manifestar na economia. Especialistas chamam o fenômeno de defasagem da política monetária, que dura ao menos seis meses.
Assim, já é possível notar os reflexos da flexibilização monetária por parte do BC, mas o efeito ainda é pequeno na ponta, para o consumidor. Para Ferreira, a perspectiva é de que as taxas de juros para o segmento só caiam para o tomador de forma mais significativa em meados do ano e início de 2025.
“Além das condições de oferta próprias do setor, [essa redução] depende principalmente da queda de juros no horizonte mais longo, que são as que afetam de fato o mercado imobiliário”, explicou Ferreira.
Mudanças no programa MCMV
Além dos juros, o principal motor do mercado foi a reforma do Minha Casa Minha Vida. Com as novas regras, o programa passou a ter um subsídio maior, juros mais baixos e um aumento no valor máximo do imóvel que pode ser comprado – cenário que já aumentou o interesse de incorporadoras e de consumidores.
Uma ampliação das faixas do programa fez com que a população de renda mais baixa tivesse acesso a financiamentos convidativos para mais opções de imóveis. Pelo lado da indústria, a modificação aquece o mercado e estimula o setor a lançar mais unidades que se enquadrem nas regras do programa.
Os últimos dados divulgados pela Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Abrainc mostram que os lançamentos de unidades do MCMV aumentaram 39,8% entre o segundo e o terceiro trimestre de 2023, para 32.371 unidades, logo após a alteração das regras.
Já no quarto trimestre do ano passado, os lançamentos alcançaram 40.962 unidades na categoria. O número representa um aumento de 26,5% em relação aos três meses anteriores e de 14,7% em comparação a igual período de 2022.
“Ainda há indícios de que o governo deve aumentar o volume destinado para o programa, que deve ser em torno de R$ 14 bilhões — sendo que R$ 11 bilhões serão destinados para a faixa 1. Já esperamos um sinal positivo para o financiamento imobiliário de baixa renda em 2024”, avaliou Michael Burt, analista macroeconômico da LCA Consultores.
Iniciativas de crédito
O governo federal também faz estudos para uma possível implementação do chamado FGTS Futuro. A nova modalidade permitirá o uso de contribuições futuras do empregador para comprovar renda.
Em outras palavras, o FGTS pode servir como uma espécie de garantia para quem precisa de crédito, tanto para uma quantia maior para a compra do imóvel, como para reduzir a parcela das prestações.
“Com isso, você traz um maior número de pessoas ao mercado e maior segurança para os agentes financeiros, no caso, a Caixa Econômica Federal. E isso vai ser importantíssimo para o mercado imobiliário”, disse Luiz Antônio França, da Abrainc, em um webinar promovido recentemente pela associação em parceria com a Brain Inteligência Estratégica.
“Temos conversado com todos os agentes do governo para que [o FGTS Futuro] seja implementado”, acrescentou.
O executivo citou, ainda, o Regime Especial de Tributação (RET) para incorporadoras, que teve uma instrução normativa publicada pela Receita Federal no último 7 de março. “Isso propicia que a gente possa vender imóveis com um imposto mais barato para pessoas que ganham até dois salários mínimos”, afirmou França.
Vale lembrar, no entanto, que essa operação bloqueia os depósitos futuros no FGTS e, caso o trabalhador perca o emprego, ficará com a dívida, que passará a incidir sobre parcelas de maior valor. Se ficar desempregado durante muito tempo, além de ter a casa tomada, o mutuário ficará sem o FGTS.
O risco das operações deve ser assumido pelos bancos e há pausa no pagamento das prestações por até seis meses para quem fica desempregado. O valor não pago é incorporado ao saldo devedor, conforme acordo entre a Caixa Econômica Federal e o Conselho Curador do FGTS.
Por que os imóveis não vão ficar mais baratos?
Apesar do aumento de oferta e do acesso mais facilitado ao crédito, os especialistas e executivos do setor ainda não enxergam espaço para uma redução dos preços dos imóveis no país.
O forte aumento nos preços de construção visto entre 2020 e 2022 acabou pressionando as margens das construtoras e incorporadoras, que não conseguiram repassar a totalidade da alta de custos. O cenário só foi melhorar em 2023, com uma desaceleração desses preços, mas o repasse ao cliente deve seguir.
Para o economista-chefe da 4Intelligence, Bruno Lavieri, o alívio nos preços dos imóveis em 2024 “é algo improvável”. “Primeiro porque esse é um setor que tradicionalmente não vê queda de preços. […] Além disso, ainda não vemos uma queda nos custos de construção, mas sim uma desaceleração”, disse.
“O setor de construção ainda está com as margens um pouco apertadas, e pode eventualmente recompor um pouco disso ao longo deste ano”, acrescentou Lavieri.
Segundo dados da Fundação Getulio Vargas (FGV), por exemplo, o Índice Nacional de Custos de Construção (INCC) encerrou o ano passado com uma alta de 3,32% em 12 meses – uma queda de 6,08 pontos percentuais (p.p.) ante 2022, quando fechou em 9,40% na mesma base de comparação. Para uma queda de preço, seria necessário haver deflação.
Para Eduardo Fischer, presidente da MRV&Co, a desaceleração no ano passado e as mudanças no programa MCMV já permitiram que as margens da indústria fossem parcialmente recompostas.
“As companhias, por necessidade absoluta, passaram a subir os preços muito acima da inflação para fechar o espaço que existia anteriormente, quando os preços corriam muito abaixo da inflação da indústria”, disse ele em webinar promovido pela Abrainc e pela Brain.
Ele ponderou, no entanto, que mesmo com a recomposição de preços vista no ano passado, os balanços das companhias do setor ainda apresentam “muita fragilidade”.
“Você vê que o movimento de preços acima da inflação tende a continuar. Não na magnitude que vivemos em 2023, que existia uma necessidade de correção muito forte, mas ainda enxergo […] algum espaço para que isso aconteça”, completou o executivo.
